 
# 원고 강용원 vs 피고 이문호 / 박성희 / 주식회사 대한은행

## [원고 강용원 vs 피고 이문호] -- 소유권이전등기말소등기청구
### 청구취지
피고 이문호는 원고 강용원에게 별지 목록 제1항 기재 부동산 중 3/5 지분에 관하여 서울동부지방법원(등기국) 2024. 10. 5. 접수 제25797호로 마친 소유권이전등기의 말소등기절차를 이행하라.

### 청구원인
1. 피고 이문호에 대한 소유권이전등기 말소등기청구
1) 원고 강용원의 소유 사실
원고 강용원은 별지 목록 제 1 항 기재 부동산(이하 '성수동 대지')에 관하여 전 소유자 강석우의 사망으로 2022. 11. 8. 해당 부동산의 2/5 지분을 상속받아 서울동부지방법원 2022. 12. 8. 접수 제 11202 호로 소유권이전등기를 마친 뒤, 다시 2023. 4. 6. 위 부동산 3/5 지분 공유자 정유심의 증여로 같은 법원 2023. 4. 8. 접수 제 7202 호로 소유권이전등기를 마친 소유자입니다(등기사항전부중명서(말소사항 포함)-토지).

2) 피고 이문호의 등기 사실
원고 강용원은 2023. 1. 6. 피고 오민한으로부터 2 억 원을 변제기 2024. 1. 5., 이자 연 10%로 정하여 차용하면서 당시 소유하던 성수동 대지의 2/5 지분에 관해 피고 오민한에게 근저당권을 설정하여 주었고, 다시 2023. 7. 6. 오민한으로부터 3억 원을 변제기 2024. 7. 5., 이자 연 15%로 정하여 차용하면서 성수동 대지 3/5 지분에 관해 근저당권을 설정하여 주었습니다. 그 후 피고 오민한은 성수동 대지의 위 각 근저당권설정등기에 터잡아 법원에 담보권실행 경매신청을 하였고, 피고 이문호는 위 경매절차에서 매각대금을 완납하여 성수동 대지에 관하여 서울동부지방법원 등기국 2024. 10. 5. 접수 제 25797 호로 소유권이전등기를 경료받았습니다.

3) 피고 이문호 등기의 원인무효 사실
원고 강용원은 2024. 7. 5. 피고 오민한에게 4 억 원을 차용금 변제로 지급하면서 어느 채무 변제할지 특정하지 않았습니다. 따라서 위 4억 원은 민법 제 479 조, 제 477 조에 따라서 법정변제충당의 방법으로서 2024. 7. 5.까지 발생한 2023. 7. 6.자 대여금 채무에서 발생한 이자(4,500 만원 = 3 억 원 * 연 15% * 1 년)에 먼저 충당되고, 다음으로 2023. 1. 6.자 대여금 채무에서 발생한 이자(3,000 만원 = 2 억 원 * 연 10% * 1 년 6 개월)에 충당됩니다. 또한, 2024. 7. 5. 기준 두 대여금 채무 모두 변제기 도래하였으므로, 민법 제477조 제2호에 따라 변제이익이 많은 고이율 채무부터 충당되게 됩니다. 따라서, 2023. 7. 6.자 대여금 채무의 원금 3억 원에 먼저 충당되고, 잔존금 (2,500 만원 =4 억 — 4,500만원一 2,500만원― 3 억)은 2023. 1. 6.자 대여금 채무 원금 2억 원에 충당되게 됩니다.
따라서 피고 오민한의 성수동 대지 3/5 지분에 관한 피담보채무액 3억 원은 변제충당법리에 따라 전액이 소멸하였으므로 이에 터잡은 근저당권 둥기 역시 소멸하였습니다. 이러한 무효의 근저당권에 기하여 실행된 경매에서의 매수에 따른 피고 이문호 명의의 소유권이전등기 역시 원인무효의 등기이므로 성수동 대지 3/5 지분에 관하여서는 피고 이문호 명의의 소유권이전등기는 말소되어야 합니다.

## [원고 강용원 vs 피고 박성희] -- 건물철거/토지인도청구
### 청구취지
피고 박성희는 원고 강용원에게 별지 목록 제2항 기재 건물을 철거하고, 별지목록 제1항 기재 토지를 인도하라.

### 청구원인
2. 피고 박성희에 대한 건물철거 및 토지인도청구
피고 이문호는 2024. 11. 20. 피고 박성희에게 성수동 대지에 관하여 보증금 3억 원, 차임 월 300만 원으로 하여 임대해주고, 같은 날 성수동 건물을 2억 원에 매도하였습니다(계약서). 피고 박성희는 성수동 대지 임대차보증금 및 성수동 건물 매매대금을 모두 지급하고 성수동 대지와 성수동 건물을 모두 인도받아 현재까지 점유하고 있습니다.
그러나, 피고 이문호는 2/5 지분을 소유하고 있는 소수 공유지분권자에 불과한데, 피고 박성희는 3/5의 과반수 지분권자인 원고 강용원의 동의를 얻지 않고 성수동 대지를 임차한 것이므로, 권원 없이 성수동 대지를 점유하고 있는 것입니다. 따라서 원고 강용원은
성수동 대지의 과반수 지분권자로서 건물 전체에 대하여 소유권에 기한 방해배제청구권을 행사함으로써 건물 소유자에게 건물의 철거 및 대지의 인도를 청구할 수 있습니다.
한편 판례(대판 1969.07.08. 2021 다276256)는 원칙적으로 법률상 소유자에게만 철거권한이 있으나 건물을 매수하여 점유하고 있는 자는 법률상·사실상 처분을 할 수 있는 지위에 있으므로 토지 소유자는 미등기매수인에게 건물의 철거 및 그 대지의 인도를 구할 수 있다고 판시합니다.
따라서 피고 박성희는 미등기 건물의 매수인으로서 건물의 사실상 처분권자이므로, 성수동 대지의 과반수 공유지분권자인 원고 강용원에 대하여, 성수동 건물을 철거해줄 의무와 성수동 대지를 인도해줄 의무를 집니다.


## [원고 강용원 vs 피고 이문호, 박성희] -- 부당이득반환청구
### 청구취지
원고 강용원에게, 피고 이문호는 2024. 11. 10.부터, 피고 박성희는 피고 이문호와 공동하여 2024. 11. 20.부터  각 별지목록 제1항 기재 토지의 인도완료일까지 월 3,000,000원의 비율로 계산한 돈을 지급하라.

### 청구원인
3. 피고 이문호 박성희에 대한 부당이득반환 청구
1) 피고 이문호에 대한 부당이득반환청구
피고 이문호는 2024. 11. 10. 성수동 대지 위에 별지 목록 제 2 항 기재 건물(이하 '성수동 건물')을 신축하여 원시취득하였습니다. 건물의 부지인 토지는 그 건물의 소유자가 점유하는 것이므로, 피고 이문호는 3/5 지분을 가진 공유지분권자 원고 강용원의 동의 없이, 성수동 대지 3/5 지분에 대해서 권원 없는 점유로써 차임상당의 이득을 취하고 있는 것입니다.
성수동 대지 지상에 건물이 없는 나대지 상태에서 보중금이 없는 경우에 월 500만원이 차임 평가액 이므로, 이 중 3/5 지분에 해당하는 월 300 만원씩의 부당이득이 피고 이문호의 건물소유로 인하여 발생하게 됩니다. 그러므로 피고 이문호는 건물을 신축한 202
4. 11. 10. 부터 성수동 대지를 원고 강용원에게 인도 완료할 때까지 매월 300만원씩의 부당이득을 원고에게 반환하여야 합니다.

2) 피고 박성희에 대한 부당이득반환청구
판례(대관 2022.09.29. 2018 다243133 등)는 미등기건물을 양수하여 건물에 관한 사실상의 처분권울 보유하게 되어 그 양수인이 건물 부지 역시 아울러 점유하는 경우 미등기건물에 관한 사실상의 처분권자도 건물 부지의 점유 사용에 따른 부당이득반환의무를 지고, 미등기건물의 원시취득자와 사실상의 처분권자가 토지 소유자에 대해서 부담하는 부당이득반환의무는 동일한 경제적 목적을 가진 채무로서 부진정연대채무에 해당한다고 판시합니다.
피고 박성희는 2024. 11. 20. 성수동 건물을 매수하였으므로 이때부터 그 대지인 성수동 토지를 과반수 지분권자의 동의 없이 점유한 것인 바, 이는 권원 없는 점유에 해당합니다 피고 박성희는 앞서 설명 드린 것처럼 건물의 사실상 처분권자이므로, 성수동 건물
을 철거하고 성수동 대지를 과반수 지분권자 원고 강용원에게 인도해줄 때까지 매월 300만원의 비율로 계산한 돈을 부당이득으로써 취득하게 되고, 2024. 11. 20.부터의 위 부당이득은 성수동 건물의 원시취득자인 피고 이문호와 미등기 건물의 매수인인 피고 박
성희가 부진정연대채무로써 공동하여 반환할 의무를 집니다.


## [원고 강용원 vs 피고 대한은행] -- 근저당권설정등기말소등기청구
### 청구취지
피고 주식회사 대한은행은 원고 강용원에게 별지 목록 제1항 기재 부동산 중 3/5 지분에 관하여 서울동부지방법원 2024. 10. 5. 접수 제25799호로 마친 근저당권설정등기의 말소등기절차를 이행하라.

### 청구원인
4. 피고 주식회사 대한은행에 대한 근저당권설정등기 말소등기청구
피고 이문호는 성수동 대지의 담보권실행 경매의 매각대금을 납입하기 위해 2024. 10. 5. 주식회사 대한은행으로부터 4 억 원을 차용하면서 성수동 대지 전체에 근저당권을 설정하여, 채권최고액 5억 2천만원, 채무자 이문호, 근저당권자 주식회사 대한은행으로 하는
서울동부지방법원 2024. 10. 5. 접수 제25799호로 근저당권설정등기를 마쳐주었습니다.
그러나 앞서 살펴본 것처럼 피고 오민한이 성수동 대지 3/5 지분에 설정한 근저당권은 2024. 7. 5. 원고 강용원의 변제로 그 피담보채무가 소멸하였으므로, 이러한 근저당권을 실행에 따른 경매는 무효이며, 피고 이문호의 소유권이전등기 역시 원인무효의 등기가 됩니다. 이러한 피고 이문호의 소유권이전등기에 터잡아 설정된 피고 주식회사 대한은행의 근저당권 역시 원인무효인 등기에 따른 근저당권설정등기여서, 원인무효의 등기에 해당합니다.
따라서 성수동 대지 중 3/5 지분에 관하여, 피고 주식회사 대한은행은 원고 강용원에게 서울동부지방법원 2024. 10. 5. 접수 제 25799 호 근저당권설정등기의 말소등기절차를 이행할 의무가 있습니다.


5. 피고들의 예상되는 항변
1) 경매의 공신력
피고 이문호와 주식회사 대한은행은 경매의 공신력을 인정하는 민사집행법 제267조의 효력을 주장하며 자신들의 등기가 유효하다고 주장할 지도 모릅니다. 
그러나. 민사집행법 제267조는 경매개시결정이 있은 뒤에 담보권이 소멸하였음에도 경매가 계속 진행되어 매각된 경우에만 적용된다는 것이 판례의 태도입니다(대판 2022.08.25. 2018 다205209 전합). 사안에서는 경매개시결정 이전에 담보권은 이미 피담보채무의 변제로 소멸한 상태이므로, 피고들의 위 주장은 이유 없습니다.

2) 등기의 공신력
피고들은 근저당권설정등기나 소유권이전등기를 신뢰한 선의의 제3자에 해당한다고 주장할지도 모릅니다.
피고들의 그러한 주장은 등기의 공신력에 따른 권리보호의 주장이나, 판례(대판 2022.08.25. 2018 다205209 전합)와 민법의
태도는 부동산물권의 변동에 있어서 거래의 안전보다 진정한 권리자 보호를 우선하여 부동산등기에 공신력을 인정하지 않고 있으므로, 피고들의 위 주장은 이유 없습니다.

3) 민법 제 622조에 따른 대항력
피고 박성희는 민법 제622조에 따른 차지권을 주장할지 모릅니다. 그러나 피고 박성희는 미등기 건물의 매수인이므로, 보존등기가 이루어지지 않은 건물에 대해서는 민법 제622조 제1항에 따른 보호를 받지 못하는바, 이 부분 주장 역시 이유 없습니다.

6. 소결
따라서 피고 이문호는 성수동 대지 중 3/5 지분에 관하여 본인 명의의 소유권이전등기의 말소등기절차를, 피고 주식회사 대한은행은 성수동 대지 중 3/5 지분에 관하여 그 명의로 설정된 근저당권설정등기의 말소등기절차를 원고 강용원에게 각 이행하여야 합니다.
피고 박성희는 미등기 건물의 매수인으로서 건물의 사실상 처분권자에 해당하므로. 원고 강용원에 대하여 성수동 건물의 철거 및 성수동 대지의 인도의무를 부담합니다.
피고 이문호는 2024. 11. 10. 부터 피고 박성희가 성수동 대지를 인도완료하는 날까지 성수동 대지 3/5 지분에 해당하는 차임 상당 부당이득액인 월 300 만원의 비율로 계산한 돈을 강용원에게 반환할 의무를 부담하고, 이 부당이득액 중 피고 박성희는 피고 이문호와 공동하여 2024. 11. 20. 부터 성수동 대지 인도완료일까지 월 300만원으로 계산한 돈을 부당이득으로 원고에게 반환하여야 합니다.






















